É comum, em vista de problemas particulares ou muitos aborrecimentos com funcionários e moradores no condomínio, que o síndico chegue à conclusão que está perdendo seu tempo, que não compensam o trabalho, os problemas, e resolva renunciar.
Como fazer no caso de renúncia, ou mesmo de falecimento do síndico?
Na hipótese de renúncia, deve ele redigir uma carta simples, e encaminhá-la à administradora do condomínio, apresentando-a e pedindo para ser convocada uma Assembléia Geral Extraordinária (AGE) para eleição de novo síndico, a fim de cumprir o restante do prazo do mandato.
Nessa AGE deve constar da Ordem do Dia a prestação de contas do período. O cargo de síndico é um mandato e, portanto, aplicam-se as disposições dos artigos 653 a 691 do Código Civil. O síndico é, pois, mandatário, representante do Condomínio, do qual, através da Assembléia Geral que o elegeu, recebe poderes para praticar atos ou administrar os interesses do condomínio.
Uma das causas de extinção do mandato é a renúncia, sendo recomendável que o renunciante prossiga na representação ao menos até a assembléia que deliberará sobre a eleição de seu sucessor, para que o condomínio não sofra qualquer prejuízo.
Vale destacar que não se trata de favor prestado aos condôminos, na medida em que o artigo 688 do Código Civil responsabiliza o mandatário renunciante pela indenização dos prejuízos causados, caso a inoportunidade da renúncia dificulte a escolha de procurador substituto: “A renúncia do mandato será comunicada ao mandante, que, se for prejudicado pela sua inoportunidade, ou pela falta de tempo, a fim de prover a substituição do procurador, será indenizado pelo mandatário, salvo se este provar que não podia continuar no mandato sem prejuízo considerável, e que não lhe era dado substabelecer?.
A lei 4.591/64, que regulava o condomínio em edificações, dispunha, no artigo 22, parágrafo 6º, que a convenção poderia prever a eleição de subsíndicos, definindo suas atribuições. O novo Código Civil, na parte que trata sobre os condomínios edilícios, nada diz a respeito.
Nos condomínios que têm subsíndico, normalmente está previsto, na convenção condominial, que ele substituirá o síndico na sua ausência, impedimento ou morte. É interessante que a substituição seja temporária, ou até o término do mandato do síndico, ou com a previsão de que deverá convocar AGE para eleição de novo síndico.
Mas há condomínios que não têm subsíndico. Como a lei atual não menciona a possibilidade de existência de subsíndico, então, quem convoca a assembléia?
Se consultarmos a lei, verificamos que as Assembléias Gerais Extraordinárias somente podem ser convocadas pelo síndico ou por 1/4 dos condôminos. As ordinárias, quando não convocadas, podem o ser pelo juiz, a requerimento de qualquer condômino. Mas é claro que é de interesse de todos os condôminos que o prédio não fique acéfalo. Nem poderia. Assim, não prevendo a convenção condominial de outra forma, é recomendável que a administradora do condomínio tome a iniciativa de convocar a AGE.
Poder-se-ia dizer que o Conselho Fiscal, cuja existência é facultativa pelo novo Código Civil, e tem a atribuição de dar parecer sobre as contas do síndico, deveria fazer a convocação. Mas também, teoricamente, não tem poderes para convocar, salvo se estiver previsto na convenção condominial.
Verifica-se, assim, que há uma lacuna na lei, com relação à renúncia ou morte do síndico. Portanto, se a convenção não estipular o que deve ser feito, deve ser usado o bom senso, que é a melhor forma de resolver a questão, porque é para o bem de todos, e com a convocação de Assembléia Geral, seja pela administradora do condomínio ou pelo conselho, ainda que inexistente previsão nesse sentido.
*Daphnis Citti de Lauro, advogado, é autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas” e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária (www.ocondominio.wordpress.com.br e www.dclauro.com.br).
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